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  • 相続登記は速やかにやっておこう!
     
    不動産の相続相談2021年12月20日
    自宅などの不動産の所有権登記名義人が亡くなった場合に、相続登記(名義変更)を行います。現在は相続登記については義務ではないので、「いつまでに登記しなければならない」ということはありません(この点については、法律が改正され将来は義務化されるようです)。
     
     日常生活においても、相続登記を行わないことによる不都合を感じないこともあり、ついついそのままになってしまうこともあるかもしれません。
     しかし、世代を超えて相続登記を行わないと思いもよらぬ不利益が親族に及ぶことがあります。
     
    例えば、実家を兄弟が継いでおりその方が借金を残して亡くなった場合、その方に子どもがなく両親がすでに亡くなっているときには、その方の兄弟姉妹が相続人になります。亡くなった方の借金を引き継ぎたくない場合には、相続放棄を行うとプラスの財産もマイナスの財産も承継しないことになります。
     しかし、実家の土地建物の名義がその兄弟姉妹の(亡)父親となっていた場合(つまり、相続登記を行っていなかった場合)、土地建物については放棄することができません。あくまで相続放棄は、今回亡くなった方(兄弟)についてであり、亡父についてのものではないからです。
     そうすると、他の兄弟姉妹は土地建物について共有しているものとされ、固定資産税の納付義務や土地建物の管理義務、将来の建物解体義務を負うことになります。
     
     上記の場合、父親が亡くなって速やかに相続登記していればこのような事態にはならずに、相続放棄によって納付義務や解体義務はまぬかれることができました(管理義務については、別途規定があります)。
     
     ぜひ、相続登記は速やかに行いましょう。
     
     
    田 中 裕 志


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  • 相続で揉めないための基本
    不動産の相続相談2021年09月27日
    長年相続に関わる仕事をしていて近頃感じるのは、「揉める相続」が多くなってきたことです。
     真っ向から主張や感情が対立するケースもありますが、それよりもいわゆる「ちょい揉め」のケースが目立ちます。相続財産の把握や手続きの進め方の行き違いであったりします。
     これらの原因の一つに、親族間の関係性の希薄化が挙げられるのではないかと思います。普段から親や兄弟と密なコミュニケーションをとっていれば揉めないのではないかと感じることがあります。
     
     相続手続きにおいては、遺言があるかどうかが最初のポイントとなります。法的に有効な遺言があれば、原則として遺言書の内容にしたがって遺言執行者が遺産(相続財産)を分配します。
     遺言がない場合には、相続人全員での遺産分割協議(遺産を誰がどのように引き継ぐかの話し合い)をしなければなりません。遺産分割協議のポイントは①相続人全員で行わなければならないこと、②「誰がどの財産を引き継ぐのか」相続人全員一致で決めなければならないことです。
     
     仮に遺産分割協議が整わないとき(相続人全員で話し合いができないとき、話し合いができても意見が一致しないとき)は、裁判所での調停により解決することになります。これは解決方法の有力な手段ではありますが、時間も労力もかかり、親族間の感情的対立も深まることもあるので、なるべく避けたいものです。
     
     このような相続手続きの手順を頭に入れて、遺言の作成を検討したほうがよい場合があります。
     一般的には下記のような方は遺言作成の必要性が高いと言えます。
      ・複数回結婚している方
      ・子供がいない方
      ・特定の財産を特定の方に残したい方(事業や農業の後継者に対して)
      ・親族間のコミュニケーションに不安がある方
      ・親族に障害がある方や行方不明者がいる方
     
    田 中 裕 志

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  • 子どもがいない方は要注意!
    不動産の相続相談2021年09月18日
    財産の相続は法的には人が亡くなった瞬間に開始します。つまり、亡くなった方の財産が相続人に引き継がれます。
     
    では、誰が相続人になるでしょうか?
     第1順位は、配偶者(夫・妻)と直系卑属(原則、子ども)です。直系卑属がいない場合、第2順位は配偶者と(亡くなった方の)直系尊属(原則、両親)です。直系尊属が亡くなっている場合には、第3順位として配偶者と(亡くなった方の)兄弟姉妹です。兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合には、その子が相続人となります。
     
     ですから、子どもがいない方が亡くなった場合には、兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる場合が多いです。
     遺産分割協議(遺産分配の話し合い)は相続人の全員一致が必要です。しかし、この場合には人数が多くなることもあり関係も遠いため、なかなか話し合いが進まないことがあります。
    同じ兄弟でも故人との関係に濃淡がある場合(老後の面倒を見た、お葬式を出した等)には、平等に分けることが不合理と感じられることもあるでしょう。
     
     協議が整わない場合には、裁判所での調停による解決方法がありますが、時間と手間がかかります。場合によれば、親戚間の感情的な対立に発展することもあります。
     
     このような不具合を解消する手段として、「遺言」を残す方法が考えられます。有効な遺言により遺産分割協議が不要となり、故人の遺志が実現されます。なお、兄弟姉妹には「遺留分」(相続人が主張できる権利)はありません。
     
     子どもがいない方は、財産の多寡にかかわらず遺言作成の検討をお勧めします。

    田 中 裕 志


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  • 相続放棄と遺産分割協議

     
    不動産の相続相談2021年03月27日
    相続の仕事をしていて誤解が多いと感じるのは「相続放棄」です。この言葉の思い違いがのちに大変な事態を招くことがありますので注意が必要です。
     
     よく相談者や依頼者から「相続放棄をした」「財産放棄をした」と聞くことがあります。よくよく話を聞いてみると、例えば実家をついでいる兄から「放棄してくれ」と言われて書類に実印を押して印鑑証明書を渡した、という場合です。
     これは、法的には遺産分割協議という手続きです。法的な相続放棄とは、相続があったことを知ってから3ケ月以内に家庭裁判所に申述(申立)することによって行うものです。
     
     上記の遺産分割協議と相続放棄は、特定の相続人が土地建物や預貯金などの遺産を引き継がないという点では共通しています。
     しかし、違いが出るのは、債務(借金や保証人の立場など)の取り扱いです。亡くなった方に借金があった場合、相続人の間で「借金は〇〇が相続する」と決めても(遺産分割協議しても)、銀行等の貸主には主張することができません。プラスの財産を相続しなくても、法定相続分に応じて借金を負担しなければならない立場におかれます。
     
     プラスの財産を引き継がずマイナスの財産も引き継ぎたくない場合には、遺産分割協議ではなくて相続放棄の手続きをすべきです。
     私の知り合いにも、この違いを認識していなかったばかりに借金を相続することになった人がいました。
     
     なお、相続放棄ができる3ケ月の期間内でも、亡くなった方の財産を「処分」してしまうと相続放棄できなくなってしまいます。
     また、相続開始後数年たって発覚した借金を背負う場合もあります。
     
     家族・親戚に相続が起こった場合には、相続放棄を念頭に置いて慎重に検討することをお勧めします。
     
    田 中 裕 志


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  • 実家を相続する場合の注意点(活用方法)
    不動産の相続相談2021年02月06日
    親が亡くなって空き家になった実家を相続する場合、その土地建物をどのように使うのかを検討しなければなりません。
     大きく分けて、①住む ②貸す ③売る ④空き家で管理する の4つに分けられると思います。
     
     まず、相続した実家(土地建物)の所有者となった場合、負担や責任が発生することを知っておきましょう。所有者として、使ったり、貸したり、処分したり自由にできる反面、固定資産税や火災保険の費用がかかり、近所の方や通行者等に迷惑をかけないように管理する責任が生じます。例えば、冬期に雪かきをする、雑草を刈る、戸締りをきちんとする、玄関や窓を修繕するなどです。
     
     活用方法のうち、①自分で住む場合はわかりやすいです。親と同じように自分の自宅にする方法です。
     家族が生活しやすいように使うことは、他人に迷惑がかからない限り原則自由にできます。ただし、大規模なリフォーム等は役所に申請するなど一定の手続きが必要になります。建築士に相談するとよいでしょう。
     
     ②貸す場合には、ある程度のリフォームが必要となる場合があります。自分が借りる立場だったらなるべくきれいで使い勝手がよい家に住みたいですよね。「賃料をいくらにするか」「そもそも借りる人が現れるのか」等疑問が出てくると思います。不動産業者のアドバイスが参考になります。依頼すれば、借主を探す活動をしてくれます。
     
     次に③売る場合です。
    不動産業者に「いくらで売れそうか」査定をしてもらうことをお勧めします。査定金額を参考にして「いくらで売りに出すか」を決めます。売る方法としては、世の中に公開して買主を募る方法不動産業者に買ってもらう方法があります。それぞれメリット・デメリットがあります。よく説明してもらって納得することが大切です。
     
     最後に④空き家のまま管理する方法。これは、所有者としての負担や責任が生じる一方、収入や積極的な活用が見込めないので、なるべく短い期間にとどめることをお勧めします。空き家が長いと建物の劣化も早いようです。
     
    田 中 裕 志 


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  • 親が亡くなった 実家が残った まず何をすべき?
     
    不動産の相続相談2021年01月24日
    親が亡くなって、実家が空き家になったという相談をよく受けます。何をしなければならないでしょうか?
     
    まず現状認識ですが、土地建物の所有者(名義人)が亡くなるとその瞬間所有権は相続人(子供たち)に移り共有状態となります。ですので、子供は、土地建物の所有者(共有者)として管理責任を負います。
     
    それを前提に、後日、相続人全員で話し合って、実家を含む遺産をどのように引き継ぐかを決めます。これを遺産分割協議といいます。この協議によって確定的に遺産の所有者が決まります。そうすると、実家を引きついた人が所有者として管理責任を負い、共有状態が解消され他の相続人は責任から解放されます。
     
    このような手順・仕組みになるので、相続が開始したら(亡くなったら)速やかに遺産分割協議をしたほうがよいでしょう。ここのポイントは、相続人全員で行うことです。全員参加・全員一致が原則です。
     
    なお、そもそもプラスの財産もマイナスの財産も引き継ぎたくないという場合には、相続放棄をすることができます。相続放棄は受理されると初めから相続人ではなかったことになるので、遺産分割協議に参加しなくてよくなります。
    相続放棄は、相続を知った時から3ケ月以内に家庭裁判所に申述(申立)することにより行います。
     
    田 中 裕 志


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  • 相続放棄を検討するときに注意すること(財産の処分)
    不動産の相続相談2021年01月16日
    家族が亡くなり、その方に借金がある場合や引き継ぎたくない不動産
    があるときには、相続放棄を検討します。
     
    相続放棄をするには、相続があったことを知った時から3ケ月以内に家庭裁判所に申述(申立)しなければなりません。ポイントは「3ケ月以内」と「家庭裁判所」です。3ケ月を過ぎてしまうと原則相続放棄できません。
    相続放棄すると初めから相続人とならなかったことになります(民法939条)。亡くなった方のプラスの財産も借金などのマイナスの財産も引き継がなくなります。
     
    ただし、3ケ月以内であっても相続放棄できなくなる場合あります。相続財産を「処分」した場合です。
     たとえば
     ・不動産や動産の譲渡
     ・預貯金を解約・払い戻して自分のために使ってしまった
     ・遺産分割協議(相続人間で話し合って、財産の配分を決めること)
     
     このような行為をしてしまうと、相続放棄ができなくなってしまいます。うっかりしてしまわないように注意が必要です。
     場合によっては、例外的に相続放棄が受理される場合もありますので、専門家に相談するとよいと思います。

    田 中 裕 志

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