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不動産の売却は難しい事や、わからない事など不安がいっぱいです。
そんなあなたを「あいすむ」が強力にバックアップします。
まずはお気軽にご相談ください。

不動産売却をお考えの方、無料相談・スピード査定

あいすむが提供するサービス

無料査定市場調査、物件調査を行い、価格のご提案を行います。

無料相談ご相談者様の事情をお伺いして、最適な方法をご提案します。。

買取相談買取をご希望の方にも対応可能です(但し、お受けできない場合もございます)。

専門家紹介相続や土地境界なのでお悩みの方にも、専門家をご紹介します。

不動産売却の流れ

各ステップ毎に不動産売却の流れをご説明いたします。

STEP01 売却相談

不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、売却方法は変わってきます。不動産の考えはじめたら、まずはご相談ください。所有不動産がどれ位で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、売主様の状況にあった売却方法を提案致します。

諸経費と税金について

不動産を売却する場合にも経費がかかります。
売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。

  • 主な経費の例として、不動産会社へ支払う仲介手数料、地積を確定させるための測量費用、残債がある場合の抵当権抹消費用などがあります。
  • リフォームをした方が良い場合、建物を解体して更地にした方が良い場合では、その費用負担も必要です。
  • 売却にかかる税金は、売却にともなう利益にかかる所得税・住民税、契約書にはる印紙税などが主なものです。

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STEP02 査定依頼

不動産売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から始まります。売却が決まっている方はもちろん、住みかえを考え始めたばかりの方も、まずは無料査定をご依頼ください。売却金額の目安を知ることで、よりよい次のステップを考えることができます。

査定の種類

卓上査定 物件の確定に必要な資料(住宅地図等)をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。実際の現地確認を省略することで、スピーディにお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。
訪問査定 ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。

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STEP03 物件の確認・ 調査・査定

対象不動産について、売主様から直接お話をうかがうことはもとより、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、価格査定を行います。

調査・査定の内容

マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目は異なります。
以下に、種別ごとの主な調査項目をまとめました。

マンション 戸建
建物の全体の印象や修繕の実施状況
エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
ゴミ置き場、収集日の確認
リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
各部屋の広さ、収納量のチェック
日当りの確認、風通しや窓位置の確認
眺望の確認
浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
手すりや段差などバリアフリーかどうか
セキュリティの状況
床暖房やエアコンなどの設備の状況
管理規約の確認
リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
駐車場の空き状況
管理会社、管理員、管理状況の確認
管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
長期修繕計画の内容
建物の印象
部屋の印象、汚れの確認
各部屋の状況、収納量の確認
建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
交通量の確認
騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
ゴミ置き場の確認
リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
駐車場の有無
境界や越境等の確認
埋設物の確認隣地の上下水道管が埋設されているケースも
接道状況、道路種類の確認
リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
駐車場の空き状況
日当りの確認、風通しの確認

役所・公共事業者での調査

用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。

法務局での調査

法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。
また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。

公的価格の調査

国土交通省・都道府県による公示価格や、国税庁による相続税路線価、および市町村による固定資産税路線価を調査して、売出価格の参考にします。

市場の調査

類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。

成約事例の調査

実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。

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STEP04 媒介契約

不動産会社に、不動産の売却を依頼する契約です。
価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で契約します。

媒介契約の種類

● 専属専任媒介契約

  • 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:5日以内の登録が必要
  • 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
  • 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
  • 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。

● 専任媒介契約

  • 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:7日以内の登録が必要
  • 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
  • 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
  • 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

● 一般媒介契約

  • 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:登録の義務はなし
  • 不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告:業務報告の義務はなし
  • 売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。
  • 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

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STEP05 売却活動

不動産会社は、さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。
そしてお問い合わせをいただいた方に、 実際に物件の見学をしてもらいます。

売却成功のテクニック

【部屋の中やバルコニーや庭など、片付けや清掃をします】
●玄関の清掃 ●エアコン掃除 ●電球の交換 ●照明の掃除
●床掃除 ●キッチン、トイレ、お風呂などの水まわりの掃除
●カーテン洗濯 ●押入れ・クローゼットの中の整理 ●障子や襖の補修
●庭の雑草の手入れ ●雨どいなど壊れていたら補修
●門扉まわりの掃除 ●こけなどの除去
●外壁の掃除(くもの巣などはありませんか?) ●網戸の掃除など
*家の顔でもある玄関の印象はとても重要です。きれいに掃除をして迎えましょう。
*キッチンやお風呂など水まわりは特に清潔に。レンジや換気扇が汚れているのもマイナスです。
*障子や襖の破れは補修してより好印象に。
*購入希望者にとって収納スペースのチェックは必須です。収納内部を見せることができるよう整理整頓を。
*必要に応じて、専門業者に依頼してクリーニングをすることもお勧めします。
【マンションの場合はここもチェックします】
●ポーチなどの共有部分の片付けもしましょう。
●エントランスや廊下もゴミがないかなど事前にチェックを。
【その他】
● ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などは、思ったよりニオイが残っているものです。あらかじめ消臭剤などでケアすることをお勧めします。
● お風呂場やトイレの換気も忘れずに。湿気やニオイなど不快な要素はできるだけ取り除きます。

あいすむからのアドバイス

「リフォームして売る」

ケースによっては、リフォームして売る方がよい条件で売れることもあります。 ただし、リフォーム内容は買主様の好みによってだいぶ異なりますので、傷んだ壁紙や襖、障子だけにするなど、必要な場所や予算を考えながら慎重に。中古物件のリフォームもあいすむで。

「価格設定は相場観が大事です」

近年は、インターネットに多くの物件情報が溢れています。当然、買主様も相場などのチェックもしていますので、相場から離れた売出価格は、売却活動を長期化させるだけで、 決してよい選択ではありません。売主様も市場や相場などについてできるだけ把握しておくことが大切です。 あいすむはその点もしっかりフォローします。

「価格交渉」

購入希望者から購入の意志を示す「購入申込書」を受けたら、慎重に条件面の交渉に入ります。 希望価格と大きな相違がある場合も、まずは相手の話を聞き慎重に交渉します。

「その他」

購入希望者とは直接交渉はせず、すべての交渉事、確認事項は不動産会社を通して進めたほうが後々のトラブル回避にもなります。特に価格の話は控えたほうがよいでしょう。

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STEP06 営業活動報告

動産会社は、売主様に対して売却活動内容の報告を書面で行います。
媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、 専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。

報告内容

【売却活動状況】

以下の内容について、実施日・実施内容等を報告いたします。

・不動産情報サイト「アットホーム」および自社HPへの掲載 ・ダイレクトメール実施
・指定流通機構(レインズ)への登録 ・来店客や既登録のお客様への紹介
・新聞折込等チラシ配布 ・現地案内の状況等

【反響状況】

購入検討者からの反響やご案内の状況について、 件数やその後の対応状況、購入意欲まで細かく報告いたします。

【今後の売却活動の計画】

購入希望者から購入の意志を示す「購入申込書」を受けたら、慎重に条件面の交渉に入ります。 希望価格と大きな相違がある場合も、まずは相手の話を聞き慎重に交渉します。

「その他」

オープンハウスの実施、チラシやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画について提案させていただきます。状況を見ながら、価格変更のタイミングについても提案いたします。

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STEP07 売買契約の締結

購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。
売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。

売買契約とは

  • 「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。
  • 売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告が必要です。
  • 物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。
  • 不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
  • 契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確に報告し、不明な点は不動産会社に確認を取りましょう。

【売買契約時に必要なもの】

  • 実印・印鑑証明書(共有の場合各々)
  • 登記済権利証(登記識別情報)
  • 固定資産税等納税通知書
  • 本人確認書類(免許書・パスポート等)
  • 売買契約書貼付印紙、または印紙代

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STEP08 引渡し準備

残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算 などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。
引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況を確認しておきましょう。

引渡し・引っ越しのスケジュール

注意したいのは引渡しと引越しのスケジュール です。買いかえの場合、先に新居に引越してから引渡しをおこなううのがスムーズです。しかし、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合も考えられます。 その場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいする方法があります。しかし、余分な費用が発生しますので、売却代金受取り後、引越しまでの数日間、 買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合などもあります。 そのような場合もあいすむにお気軽にご相談ください。

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STEP09 残代金決済・引渡し

契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。

残代金決済

いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、決済は平日の午前中に行うのが一般的です。

【物件の確認】

決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。

【登記関係書類の確認】

所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。

【ローンが残っている場合】

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。

【残代金の受領】

買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースがほとんどです。
残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。

【各種負担金の清算】

固定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行ないます。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。

【鍵の引渡し】

残代金の受領と同時に、物件(鍵)を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡します。
引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「引渡確認票」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。

【関係書類の引渡し】

マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。

【諸費用の支払い】

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。

【残代金決算時に用意するもの】

  • 登記費用(抵当権抹消・住所変更登記などがある場合)
  • 仲介手数料残金
  • 登記済権利証(登記識別情報)
  • 印鑑証明書(3カ月以内に発行のもの、共有の場合各々必要)
  • 住民票(住所変更登記がある場合)
  • 本人確認書類(免許書・パスポート等)
  • ご実印(共有の場合、各々必要)
  • 売却物件に付随する全ての鍵(宅配ボックスやポストの暗証番号なども含む)
  • 管理規約、分譲時パンフレット、建築確認書など
  • 預金通帳等(売買代金を振込にて受領する場合の口座確認に必要)

【最終確認をしましょう!】

  • 引越した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよく引渡しができるようしておきましょう。
  • 買主様に引き渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書などを整理しておきましょう。
  • 印鑑証明書などは早めに取得しておきたいものです。(ただし有効期間3ヶ月)
  • 決済時に必要な権利書もお忘れなく

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不動産の売却方法にはいくつか方法があります。
その代表的なものをご紹介します。
それぞれメリット・デメリットがありますので、
ご自身の状況に合わせて慎重に選択します。

売却方法について
  仲介 買取
メリット 買取価格より高く売却できる可能性がある。 不動産会社が購入するので、短期間で現金化ができるうえ、瑕疵担保責任も免責になる
デメリット 瑕疵担保責任を負担する場合がある。また 売却できる時期を予測するのが難しい。 仲介の売却に比べて価格が低くなってしまう。
 

こんな方にピッタリ!

じっくり売却して少しでも高く売却したい方。

こんな方にピッタリ!

ご事情により早期処分をしたい方。
通常の売却活動は1~3ヶ月程度、購入者が決まってからも、残代金の受領までは1ヶ月ほど要することが一般的です。できるだけ早く売却資金が必要な方はぜひご相談ください。

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