ブログ一覧 - 株式会社あいすむ～住まいのワンストップ～

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久しぶりに出勤しました～
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ふくの不動産日記2025年04月04日

社長お休みのため、本日福社長です

朝礼にもちゃんと出席！

新年度スタートですね　ワンちゃん連れで遊びに来てね～
「お困り不動産」の行方

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不動産の相続相談2025年01月23日

「親から不動産（土地・建物）を相続したが、どうしてよいかわからない」
こんな相談が多くなってきました。なかなか難しい問題ですが、事前の準備と方向性の整理が重要です。
　
　引き受けたくない不動産がある場合、まず思い浮かぶのは「相続放棄」です。相続開始（本人の死去）を知った時から３ケ月以内に家庭裁判所に申述（申出）することによって、相続放棄が受理されます。ただし、この相続放棄の効果が、「プラスの財産もマイナスの財産も一切引き受けない」というものなので、自宅や預貯金などほかに引き受ける財産がある場合には、相続放棄は難しそうです。

　そこで、他の財産とともに不要な不動産（いわゆる「負動産」）を引き継がなければならない時にはどうすればよいでしょう？
　まずは、オーソドックスな方法として、地域の不動産会社に査定を依頼するやり方があります。その土地建物について調べてもらって、「売却できる可能性はどれくらいあるのか？」「そのために整えなくてはならない条件にはどのようなものがあるか？」「売れるとすれば、どのくらいの金額になりそうか？」などを知ることができます。
　「査定書」という書類を提示されることが多いと思います。次の段階としては、「いつ売りに出すか」を決めることです。自分にとっては不要な土地建物でも、金額等によっては買いたいと考える人がいるかもしれません。例えば、隣地の所有者です。
　
　その他の方法としては、買取専門業者に引き取ってもらう、個人間の売買サイトで買い手を見つける、国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）などが考えられます。いずれも要件や手順がありますので、各種専門家（不動産業者、司法書士等）に相談されることをお勧めします。
　不動産はうまく活用しないと、経費がかかり、場合によっては近隣とのトラブルにも発展しかねません。昨年４月には、相続登記が義務化となり、３年以内に登記を行わないと１０万円以下の過料が科されることがあります。
　不動産は適切に管理を行い、残して活用するものと処分するものに分けることが大切だと思います。

司法書士法人あい事務所　田中　裕志
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土地を国に納める

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不動産の相続相談2024年10月10日

　「相続土地国庫帰属制度」をご存じでしょうか？
昨年（令和５年）４月にこの法律が施行されました。

　漢字がずらりと並んでイメージしずらいかもしれませんが、分解して意味を考えるとわかりやすと思います。「相続によって引き受けた土地を国（国庫）に納める（帰属させる）制度」という意味かと思います。

　この制度ができた背景としては、土地利用ニーズの低下により、相続したものの土地を手放したいと考えている方が増加していることがあるようです。そのような土地が管理されずに放置されれば、雑草や積雪等により近隣に迷惑がかかり、それが広がれば社会問題になります。このような状態を解消するために、一定の要件のもとに国に土地を引き受けてもらう制度ができました。
　
この制度の誤解されやすい点は、「国に土地を売却する手続きではない」ということです。つまり、土地を手放す代わりにお金をもらえるわけではありません。逆にお金を支払わなければなりません。具体的には、①審査手数料として、申請時に１筆１４，０００円かかります（土地は、地番ごとに「１筆、２筆・・・」と数えます）。それに加えて、国庫帰属が承認された場合には、②負担金として、「１０年分の管理費相当額」を支払う必要があります。具体的金額は法務局から提示されますが、地目（土地の種類：宅地、山林、農地など）ごとに基準、計算式があります。例えば、宅地の場合、原則１筆２０万円ですが、例外もあり金額はかなり幅がありそうです。

　金銭負担のほかに、土地を国に帰属するためのいくつかの要件があります。ここですべてを紹介することはできないので、主なものを記します。申請後に書類審査や現場調査で確認されることになります。
　まずは、相続または遺贈によって取得した土地であることです。遺贈とは、遺言によって財産を処分することをいいます。
　土地の要件としては、建物が建っている土地、抵当権等の担保権が付いている土地、境界が明らかではない土地は申請できません。その他、一定の崖地、地中に廃棄物などがある土地は、国庫帰属が承認されない可能性があります。

　ここで、「お金を支払ってまで土地を国に納めることを望む人がいるのか？」という疑問が湧くかもしれません。当初、私もその点について懸念していましたが、相談件数は意外に多く、実際に手続きを引き受けているケースもあります。
　「子供の世代に負担を残したくない」との思いで、「多少お金がかかっても、きちんとしたい」と考える方がいらっしゃいます。

　相続で土地を引き受けない方法として、裁判所に相続放棄の手続きを行うことが考えられますが、この場合には自宅や金銭を含むすべての財産を引き継げないことになってしまいます。そこで、いったん引き受けて、売却等処分ができない土地を最後の手段として国に帰属させる制度を選択するケースがあります。
　そのような意味では、大きな選択肢がひとつ増えたと言えるのではないかと思います。

司法書士法人あい事務所　田中　裕志
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『借金が残っている相続不動産』
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あいすむブログ2024年10月01日

「抵当権」が付いているというのはどういった事なのでしょうか…「抵当権が付いている不動産は売れない、とある不動産会社で言われました。亡くなった父親が消費者金融からお金を借りて、返済が終わらないうちに亡くなってしまいました。」女性は困り切った顔でご来店されました。お金を借りる時に借りる人が不動産を「担保」として貸す人に提供し、「抵当権」は貸した側が持つ権利です。お金を全額返さないとその権利は抹消されません。借金が多い場合、彼女は相続放棄も視野に入れていました。相続放棄は相続を知ってから3カ月しかありません。

このケースの場合、抵当権を抹消する（借金を返す）には不動産を売却し現金化する必要があります。不動産売却の方法は仲介と買取りという方法があります。この場合仲介ですといつ売れるのかわからない為、借金の利息が加算されてしまいます。

借金の調査はあい事務所が請け負ってくれました。同時にあいすむは不動産買取り調査を開始しました。建物は老朽化しており使用が難しい為、解体して土地として販売する方向で買取りが決まりました。
買取り金額で残りの借金が消えることもわかりました。荷物処分も解体もあいすむが負担する事にしました。女性は現金を受取り、抵当権を抹消し、補助金を申請し手元に少しの現金を残すことができました。あいグループだからこそできる解決でした。
『ご高齢者の不動産対策』

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あいすむブログ2024年08月10日

ご高齢でお2人暮らしのご姉弟が、不動産を含む財産管理についてのご相談でご来店いたしました。

金融資産の他に自宅を含め2軒の不動産をお持ちでした。
ご高齢の為、ご自宅以外の建物の管理まで手が回らず、荒れた状態で長期間放置されているとのお話でした。どこから手を付けてよいのかわからず、途方に暮れているというお話でした。
そこで不動産コンサルティングをお引受けする事となりました。使用していない建物を調査したところ、室内には大量の不要物があり、その上動物が入り込んでいる形跡も確認できました。
また庭には手入れされていない樹木が大きく成長しており、隣家に枝の越境、落葉等で迷惑を掛けていました。境界も曖昧で、ブロック塀も劣化していました。
元気で意思表示ができるうちに、使用していない不動産を売却し、現金化することをご提案しました。現金にしてしまえば資産として活用の幅が広がるからです。
不要物処分、建物解体、登記の滅失、境界確定等売却の準備を整えました。その結果、買主が見つかり資産を現金化する事ができました。
身体に不安が生じたときの財産管理は、あい事務所にお願いしました。

空き家は大きな社会問題ですが、管理できていない空き家が益々増えてきているように感じます。不動産は「財産」です。「負動産」になる前に、まずはご相談ください。人の手を借りる事が大きく前に進む1歩となると思います。
『逝く人からの相続不動産対策』
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あいすむブログ2024年08月01日

人との出会いには、雷に打たれた様な鮮烈な衝撃を残すものと、いつどんな風に出会ったのか思い出せないものの、心の真ん中にずっと留まり続ける出会いがある様に感じます。
不動産を見過ぎ世過ぎとしていると毎日様々な事情を抱えたお客様が訪ねて来られます。
これから12回に渡り終活・相続不動産・託す人、託される人のお話を中心に私達の出会ったお客様のお話をしていきたいと思います。

1回目のお話は『逝く人からの相続不動産対策』です。

ある日、癌の末期とは思えないほどしっかりとした80代の女性がご来店しました。
お子さんはなく旦那様は既に他界していました。ご自身の亡くなった後、家を売って現金にして姉弟に残したい。姉弟で揉めてはいけないので事前に家の価格も決めて、荷物の処分も依頼したい。
死後事務手続き・遺産の分配はあい事務所に依頼すると決めていらっしゃいました。
不動産を詳しく調べると隣地境界に少々の問題がありましたので、ご本人が元気なうちにその問題を解決し整えることができました。
当人ならわかる事が、相続で引継いだとたんに全く経緯がわからなくなる事が境界の話ではよくある事です。桜を見る事なく旅立っていかれた彼女は旅立ちの後の指示もしっかりだしていかれたので、姉弟の皆さんは現金を受取って何も煩わしい事なく相続を完了する事が出来ました。
去り際の美しさがいつまでも心に残るお客様でした。
今日はお友達のルパンくんが来店してくれました！
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ふくの不動産日記2024年06月22日

今日はお友達のルパンくんが遊びに来てくれたよ

おばあちゃんのお家をリフォームするんだって♬打合せに参加のルパンくん
おりこうさんなんだよ～

床材はこれがよいのでは・・・ふむふむ

またゆっくり来てね！
価格改定しました！
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あいすむブログ2024年06月08日

城南町新築戸建、御旗町分譲地4の価格改定しました！
この機会にぜひお求めください。

「城南町新築」
・新価格2999万円
・オール電化
・2階リビング
・トリプルガラス採用
・勾配天井etc

「御旗町分譲地4」
・新価格930万円（16.2万円/坪）
・189.29㎡（57.26坪）
・城西小/第4中学校
・上下水道
・整形地

お問合せお待ちしております。
相続登記義務化

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不動産の相続相談2024年05月07日

　今年４月から、相続登記が義務化となりました。私どものところにもたくさんのお問い合わせ、相談をいただいています。
　ここでは、①相続登記義務化の内容と ②それに対する対策についてお話ししたいと思います。

　まず、①相続登記義務化の内容について説明します。
　この義務化の背景ですが、いままでは相続登記は義務ではなく、してもしなくてもよい任意でした。その結果、日本全国のうち九州の面積相当の土地が相続登記していないのではないかと言われています。相続登記をしないとその土地建物の所有者が不明確になり、民間同士の売買や公共用地の為の買収（道路を作る等）がとても困難になります。所有者を特定するのに時間と労力がかかり、所有者（登記名義人の相続人）全員から売買等の承諾を得なければならないからです。そうした状況を解消するために、相続登記が義務となったと思われます。

　今年４月以降に亡くなった人を対象とするのではなく、それ以前に亡くなって相続登記を行っていない人もこの義務化の対象となります。以前に亡くなった人の場合には、原則、令和６年４月１日から３年間のあいだに（令和９年３月３１日まで）相続登記を行わなければなりません。４月以降に亡くなった人の場合には、不動産を取得（相続）したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をする必要があります。
　正当な理由なく相続登記の申請をしない場合には、１０万円以下の過料の適用対象となります。

　では、３年以内に遺産分割協議（相続人全員で、だれがどの不動産を取得するか合意すること）が困難な場合にはどうすればよいでしょうか？その場合には、新たに「相続人申告登記」という制度ができたので、その申告登記の申出（簡易な義務履行の手続き）を法務局に行うことにより、一応相続登記の義務を免れます。

次に、②相続登記義務化に対する対策です。
　はじめに行うべきことは、「不動産（土地建物）名義が誰になっているか確認すること」です。市町村から「名寄帳」や「固定資産登録（搭載）事項証明書」を発行してもらって、法務局でその不動産の登記事項証明書を取得して確認することができます。それにより、「どの不動産を所有しているのか」「それは誰の名義になっているのか」を知ることができます。道路や山林など共有（共同所有）となっている不動産もあるので注意が必要です。
　調べた不動産がどこにあるのかわからない場合には、住宅地図や公図（法務局で取得できます）、航空写真などで特定することができる可能性が高くなります。それでもわからない場合には、土地家屋調査士に相談してみると良いでしょう。

　また、これを機会に不動産を「残す不動産」と「手放す（処分する）不動産」に整理してはいかがでしょう。不動産は、場合によっては実質マイナス資産となる「負動産」となってしまう可能性があります。こちらは、信頼できる不動産業者に相談するのが良いと思います。

司法書士法人あい事務所　田中　裕志
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降りましたね、、、⛄
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ふくの不動産日記2024年01月25日

会津の冬。。。が遅ればせながらやってきましたね！

寒いのは嫌いだけど、雪遊びは楽しいね～
冬の中古建ての内覧は寒くて痺れる～～ってあいすむのみんなは言ってるけど
僕はゆき、楽しいな♪
あけましておめでとうございます！
今年もあいすむをどうぞよろしくおねがいします
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ふくの不動産日記2024年01月08日

今年も　ぷちプラス＋　ちょこっといいこといっぱいのあいすむです

ぼくもお弁当付けて　ぷちプラス
自分の「財産」を把握していますか？
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不動産の相続相談2023年09月25日

親族が亡くなって相続手続の相談に来られる方に必ず聞くのは、次の２点です。
1・誰が相続の権利を引き継ぐ相続人か　
2・亡くなった方の財産（遺産）はどのようなものがあるか

今回は、財産の話をします。
　親が亡くなった場合、その親の財産を子供が把握していないことが結構あります。別々に暮らしているとわからないのが普通でしょう。同居していたとしても、管理は自分で行っていて、子供にもその中身を知らせない方が多いかもしれません。
　そのような場合であっても、財産の内容をメモに一覧にするとか、通帳その他を１か所にまとめてわかりやすいようにしていただくことをお勧めします。

　財産の内容がわからないと、相続手続に支障が出る場合があります。相続税の申告が必要かどうかは財産の金額によります。相続人間で遺産分割協議（誰がどの財産を引き継ぐか）を行う場合にも、財産が特定できないと話し合いのしようがありません。
　また、マイナスの財産（借金や保証人）も相続人に引き継がれるので、それを回避したい場合には、一定期間（３ケ月）以内に家庭裁判所に相続放棄手続きをしなければなりません。借金がある場合や保証人になっている場合は、必ずそれがわかるようにしてください。
　
　そもそも自分の財産を把握していない方がいらっしゃいます。自宅の土地建物の名義が誰のものか、自分はどこの金融機関に口座を持っているのか、保険はどの会社に加入しているのか、証券会社の口座はあるか、など一度メモにしてみると良いと思います。一定期間ごとに金融機関からお便りが届く場合もあるので、参考になります。

　相続手続きには、相続放棄（３ケ月）や相続税申告（１０か月）のように期限のある手続きがあります。スムーズに進められるように、財産の把握をしておきましょう。

司法書士法人あい事務所　田　中　裕　志
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９０歳の判断
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不動産の相続相談2023年05月02日

　近頃は相談者・依頼者の中に年齢が９０代の方がいらっしゃるようになりました。高齢化社会を実感します。一人暮らしも方もおり、ひとりで身の回りのことをなされています。会話もしっかりしています。

　そのような方の相談のひとつに、相続対策があります。たいてい
①認知症などにより判断能力が衰えた場合　
②本人が亡くなって相続が発生した場合
に分けて対策を考えます。

　①については、主に「本人の財産管理を誰がどのように行うか」と「病院に入院したり、施設に入所した時に誰が身元引受人になるか」を検討します。お願いできる信頼する家族・親族がいればよいのですが、適当な人がいない場合も結構あります。また、一部は親族に頼めるけれど全部頼むことは難しいということもあります。そのような時には、「誰に頼むのか」「どのようなことを頼むのか」をより具体的に細かく検討する必要があります。

　②の相続後の対策についても、「葬儀・納骨を誰にどのように頼むのか」「自分の財産を誰にどのように残すのか」を検討しなければなりません。

　９０歳代で日常生活は支障なく送っている方でも、上記のようなことがらを検討するのはかなり大変だというのが私の実感です。特に、子供がいらっしゃらない方は、検討事項が多く、苦労する場合があります。
　
　私たちサポート役は、一緒に相談して進めることはできますが、最終的な判断は本人にしていただかなくてはなりません。あれこれ情報を提供したり提案しても、なかなか判断がつかないことが多くあります。背中を押してくれる親族がいない場合はなおさらです。

　このような経験から、相続対策は少し早いかなと感じる時期から始めるのが良いと思いました。人にもよりますが、高齢になってから重要事項の判断を求められることはストレスがかかり、つらいと感じることだと思います。場合によっては、とても重要なことなのに検討するのをあきらめてしまう人もいます。
　ぜひ、早めに相続対策を考えましょう。

田　中　裕　志
これを見てくれた人に大きな福が訪れますように！
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ふくの不動産日記2023年02月20日

福見大福です!(^^)!
電気と都市ガスどっち？
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あいすむブログ2023年02月13日

最近のエネルギー価格の高騰はひどすぎますね"(-""-)"
特に電気代は去年の1.5倍（それ以上？）オール電化住宅にはきつすぎます。

ならば、太陽光発電を・・。でも工事費高すぎるし、雪国のメリット
あんの？そもそも元とれるのか・・。そんなこと考えていると設置できず。

その点都市ガスはどうなんだろ？ネットでいろいろ検索すると、ランニングコスト
は都市ガスの方が有利とのこと。

もちろん、電気、ガス併用は基本料がそれぞれかかるので、使いかたによっては不利になるかもしれませんが・・。

オール電化の安全性を重視するか、都市ガスのエネルギーコスト安い都市ガスにするか、悩みどころです。

最近の建物はオール電化が主流だと思いますが、都市ガスも考えてみてはいかがでしょう？

当社の建売、リノベ物件は都市ガスが使えるところは基本的に都市ガスを使います。それは、IHよりも火力があり、最近は省エネルギー型給湯器もあるからです。

当社で取り扱いしている都市ガス物件は
　・大町新築建売
　・平安町リノベーション戸建
どちらもガス乾燥機「乾太くん」が標準装備です。

まずは一見してみませんか？
明日は立春！
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ふくの不動産日記2023年02月03日

今日は恵方巻を食べながら・・・

自分の中の出ていって欲しい、鬼さんにさようならですね～
印鑑登録はしていますか？

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不動産の相続相談2023年01月07日

　相続手続きを行っていくなかで、よく使われるのが「印鑑証明書」です。
　誰の印鑑証明書が必要かというと法定相続人全員の印鑑証明書です。ポイントは「全員」です。なぜならば、相続が開始して遺産分割協議（だれがどの財産を引き受けるかの話し合い）は相続人全員で行わなければならないからです。遺産分割協議書の真正を担保する資料として印鑑証明書の提出が要求されます。当然、遺産分割協議書には各自が実印を押印しなければなりません。押してある印鑑と印鑑証明書の陰影を照合することによって「実印が押してある」ことがわかるわけです。

　ふだん実印とか印鑑証明書を扱っている人にとっては上記のことは「何を当たり前のことを！」思うかもしれませんが、そうでない人にとっては「印鑑登録？」「なんだっけ、それ？」という感覚だと思います。「２０年前に１回使ったけど、そのあとどうしたかな？」なんてことは珍しくありません。

　印鑑証明書と実印がないと進まない手続きがあります。印鑑証明書を市町村役場で取得するには「印鑑カード」の提示が必要です。つまり、印鑑カードと実印をきちんと保管していないと手続きが進まなくなってしまうのです。
　家じゅう探してもらうこともあります。それでも見つからなければ、市町村役場で再度登録を行っていただきます（もちろん、印鑑登録をしていない人は新規に登録をする必要があります）。

　現在は高齢化社会です。高齢で亡くなった方の配偶者も高齢です。その方が印鑑の登録や再登録を行うのは労力がかかるし、場合によっては難しいこともあります。登録の窓口では、その方の本人確認や意思確認を行います。高齢で認知能力が低下している場合には、受け答えがうまくできず印鑑登録ができない場合もあります（印鑑証明は重要な手続きや高額な財産処分の時に使われるので、その登録には判断能力が必要となります）。

　どうしても印鑑登録できない場合には、成年後見制度を活用することが検討されます（判断能力に支障があるとき）。この制度は家庭裁判所を通じて行われ、通常数か月の時間を要します。その他にも気にしなければならない事項があり、慎重に検討する必要があります。

　元気なうちから印鑑登録と印鑑カード・実印の保管をしておきましょう。

田　中　裕　志

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こんな時勢なので・・・
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ふくの不動産日記2022年12月16日

ちょっとリモートワークしてみました☆彡

でも、、、眠気との戦いっ！
あっという間に11月
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ふくの不動産日記2022年11月01日

カレンダーがもう一枚しか残りがないっ！
来月はクリスマス♬
会津若松市立地適正化計画の説明会に参加してきました。
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あいすむブログ2022年09月11日

会津若松市立地適正化の公表が本年10月に予定されています。
それに先立ち、会津若松市による説明会が先日開催されました。

今後の人口減少、高齢化を見据えたまちづくりが必要との観点から、おおむね今後20年後の会津若松市の姿を考え、居住機能、福祉、医療、商業などの立地、公共交通機関の充実を図っていこうという計画です。

そのために「居住誘導地域」が設置されることになります。これは、居住地域を災害等の危険性のある地域から、危険性の低い地域にゆっくりと居住場所を誘導し、一定の人口密度を維持することで、さまざまなサービスやコミュニティを確保しようとする試みです。

本制度の導入により、居住誘導地域以外の場所に一定規模、棟数以上の建築には届出が必要となります。

出展：会津若松市HPより抜粋

詳しくは会津若松市のHPをご覧ください。https://www.city.aizuwakamatsu.fukushima.jp/docs/2020103000026/files/ritteki_chirashi.pdf